오피스텔 주택수 포함 제외(취득세, 재산세, 종합부동산세, 소득세, 양도세)

오피스텔의 주택 수에 관해서 사업자별, 그리고 세금별로 구분해서 설명을 드리는데 내용이 방대하기 때문에 최대한 요약해서 작성해 보겠습니다.

일반임대사업자 중 개인

만약 부가 가치세 과세 사업자로 등록했다면 이는 즉 업무 시설로 쓰라는 의미이기도 합니다.상가와 오피스텔이며 그 때문에 집과 보지 않습니다.그러나 한국에서 세금을 징수할 때는 “실질 과세의 원칙”에 따릅니다.그래서 부동산 용도가 무엇이든 사업자가 어떻든, 실제 주거 목적으로 사용되고 있다면 주택으로 간주합니다.

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반면 부가가치세 면세사업자로 등록돼 있다면 이는 애초에 업무시설이 아닌 주택을 임대하는 사업자로 등록돼 있다는 것입니다.그 이유는 주택에는 부가가치세 자체가 과세되지 않기 때문입니다.그리고 부가가치세 과세 및 면세로 구분한 두 종류 모두 소득세법상 세무서에만 일반 임대사업자로 등록되어 있는 분들을 말합니다.

주택임대사업자 중 개인

주택임대사업자(부가가치세 면세)란 지자체(관할 시군구청)에 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 주택임대사업자 등록을 하고 세무서에도 소득세법에 따라 일반임대사업자로 함께 등록한 분들을 말합니다.아시다시피 10년간 원칙을 지키고 임대인으로서 의무를 다하는 경우 세금 경감과 같은 다수의 혜택을 받는 제도로 역시 업무시설이 아닌 주택을 임대한다는 전제가 포함되어 있습니다.따라서 당연히 오피스텔 주택 수에 합산되는 경우인데, 다만 2020년 8월 11일 이전 취득분은 제외합니다. (추가설명은 취득세 부분 참조)

지금까지는 사업자별로 구분해서 오피스텔 주택 수를 포함해서 제외되는 개념을 살펴봤습니다. 그리고 아래부터는 세금별로 구분해서 살펴보겠지만 오피스텔 자체도 애매한 포지션인데 여기에 실질과세 원칙이 더해져 상당히 복잡하기 때문입니다.

취득세

오피스텔을 매매에 분양에 분양권 전매에 구입해도 취득세율은 4.6%가 적용(간접 세금 포함) 됩니다.구입 후 어떤 용도(주거용 또는 업무 시설)에서 사용할지 모르기 때문에 원래 주택이 아닌 것으로 간주한다는 것입니다.그리고 취득 당시에 얼마나 많은 주택을 보유한 상태에서도 이 4.6%만이 적용됩니다.거꾸로 이미 오피스텔을 가지고 있는 상황에서 주택을 구입할 때는(1)를 보유하고 있던 오피스텔의 취득 일자(매매 계약 체결일 포함)이 령화 2년 8월 11일 이전의 경우는 주택 수 제외 대상이 됩니다.그러나(2)그 취득일(매매 계약 체결일 포함)이 령화 2년 8월 12일 이후의 경우 재산세를 주택 분으로 납부하고 있을 때에만 주택 수를 포함한 대상이 됩니다.(2)상황에서는 다른 부동산을 취득할 때 보유한 오피스텔이 중과 등에 영향을 미친다는 것입니다.령화 2년 8월 11일 전에 취득했다면 재산세를 주택 분으로 납부해도 집이 아니라 분양권 상태에서는 어떤 상황에도 주택이 아닙니다.주택 임대 사업자로 등록된 경우는 어떨까요?부가 가치세 면세 사업자로서 주택으로 사용한다는 전제가 담긴 것이므로, 취득세에서는 주택 수에 포함된다(령화 2년 8월 11일 이전 취득분은 포함되지 않습니다).재산세.주택과 건축물(주택 이외의 건물, 토지)로 구분하여 과세하는 지방세입니다. 그리고 일반적으로 오피스텔은 건축물로서 과세 대상입니다. 그럼에도 실제로는 상업용이 아닌 주거용으로 사용하고 있다면 이때에는 납세자가 ‘주택분 재산세 분류 신청’을 한 경우 오피스텔 주택 수가 포함됩니다.만약 실제로는 주거용으로 누군가 임차해 살고 있는데, ‘주택분 재산세 분류 신청’을 하지 않으면 건축물(주택이 아닌)로 과세될 확률이 높습니다.확률이 높다니?정확히 말하면 원칙은 지자체에서 사용 현황을 조사하고 ‘실질과세 원칙’에 따라 징수해야 하는데 이를 잘 이행하지 않고 있기 때문입니다. 그리고 주택임대사업자로 등록된 경우에는 이미 설명한 개념이 동일하게 적용되어 주택으로 간주됩니다.종부세종합부동산세법에서 규정하고 있는 과세대상 주택은 지방세법상 재산세 과세대상 주택입니다. 쉽게 말해 보유한 오피스텔 재산세가 주택분으로 과세되지 않으면 주택이 아니기 때문에 종부세 과세 대상도 아니라는 뜻입니다.하지만 여기에도 실질과세가 적용되기 때문에 주거용으로 사용 중이라면 원칙적으로는 종합부동산세 과세 대상입니다. 그런데 조사를 잘 안 한다고 했죠?결국은 지자체에서 해당 오피스텔의 재산세를 어떤 분류로 과세하느냐에 따라 종부세 과세 여부도 결정됩니다.소득세.(1) 실질과세의 원칙에 의하여 임차인이 주거용으로 사용하고 있는 경우 (2)소득세법에 의하여 세무서에만 일반임대사업자로 등록한 면세사업자, (3)주택임대사업자로 등록한 경우(1), (2), (3)모두 오피스텔은 주택임대소득 과세대상이며 또한 주택으로 간주됩니다.하지만 부가가치세 과세사업자로 세무서에만 일반임대사업자로 등록돼 있다면 주택이 아니라고 판단해 소득세 과세 대상도 아닙니다. 그러나 이때에도 실제로는 세금을 받아 주거용으로 사용하고 있다면 실질과세에 따라 소득세를 납부하게 됩니다.양도세설령 건축물로 분류돼 재산세를 납부하고 있고, 이에 따라 종부세 과세 대상이 아니더라도 실제 주거 용도로 사용하고 있다면 무조건 오피스텔 주택 수 포함 대상이라고 봐야 합니다.다른 세목은 그렇다 하더라도 양도소득세를 징수함에 있어서는 실질과세 원칙이 엄격히 적용되어 매우 타이트하게 조사합니다. 그러니까 엉터리 생각은 버리는 게 좋아요.하지만 양도세에서도 그 오피스텔이 분양권일 때는 주택이 아닙니다.설령 건축물로 분류돼 재산세를 납부하고 있고, 이에 따라 종부세 과세 대상이 아니더라도 실제 주거 용도로 사용하고 있다면 무조건 오피스텔 주택 수 포함 대상이라고 봐야 합니다.다른 세목은 그렇다 하더라도 양도소득세를 징수함에 있어서는 실질과세 원칙이 엄격히 적용되어 매우 타이트하게 조사합니다. 그러니까 엉터리 생각은 버리는 게 좋아요.하지만 양도세에서도 그 오피스텔이 분양권일 때는 주택이 아닙니다.